Netto-ROI ehrlich gerechnet: ein echtes Objekt im Detail

Wenn ich eine Sache am Immobilienmarkt in Pattaya nicht mehr hören kann, dann sind es die Renditeversprechen. "7 Prozent garantiert!" steht da in fetten Lettern, und niemand erklärt dir, ob das brutto oder netto ist, ob Leerstand eingerechnet wurde oder ob die Verwaltungsgebühr einfach unter den Tisch gefallen ist. Brutto-Renditen kann man schön rechnen. Netto ist die Wahrheit. Deshalb nehme ich heute ein konkretes Objekt und rechne es von oben bis unten durch — mit allen Kosten, die man gerne vergisst.

Vorweg: Die Zahlen unten sind ein realistisches Beispiel aus meiner Praxis, keine Garantie. Jedes Objekt ist anders, jeder Markt schwankt, und Mietnachfrage ist kein Naturgesetz. Aber genau so solltest du rechnen, bevor du irgendwo unterschreibst.

Das Objekt: ein 1-Zimmer-Condo in Jomtien

Reden wir über ein konkretes Beispiel. Ein 1-Zimmer-Condo, rund 35 Quadratmeter, in einem etablierten Projekt in Jomtien, ein paar Gehminuten vom Strand. Foreign Quota, also auf ausländischen Namen eingetragen — das ist beim Wiederverkauf wichtig, weil die ausländische Quote in guten Projekten knapp ist.

Kaufpreis: 3.200.000 THB. Beim aktuellen Kurs sind das grob 82.000 bis 85.000 Euro, je nachdem, wann du wechselst. Das ist ein typisches Mittelklasse-Objekt — nicht das billigste Loch, nicht der Luxusturm.

Jetzt kommt der erste Punkt, den viele unterschlagen: Mit dem Kaufpreis ist es nicht getan. Du hast Nebenkosten beim Erwerb. In Thailand teilt man die üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer auf, aber rechne realistisch mit: Transfergebühr (2 % des amtlichen Schätzwerts, oft geteilt) Sinking Fund (einmalige Einlage in den Instandhaltungsfonds, meist 500–600 THB/m²) ggf. Anwaltskosten, wenn du den Vertrag prüfen lässt — und das solltest du

Setz für die Kaufnebenkosten realistisch 80.000 bis 120.000 THB an. In meinem Beispiel rechne ich mit 100.000 THB. Damit liegt das wirklich investierte Kapital bei 3.300.000 THB, nicht bei 3.200.000. Das ist die Basis, auf die wir die Rendite rechnen — nicht der nackte Kaufpreis. Genau dieser Trick macht in Prospekten aus 6 % schnell 7 %.

Die Einnahmen: was wirklich auf dem Konto landet

Jetzt zur Vermietung. Für so ein Condo in Jomtien bekommst du bei einer Langzeitvermietung (Mietvertrag über 6–12 Monate) realistisch 15.000 bis 18.000 THB pro Monat. Ich rechne konservativ mit 16.000 THB.

Brutto wären das 192.000 THB im Jahr. Auf den Kaufpreis von 3,2 Mio gerechnet: 6 % brutto. Klingt gut, deckt sich auch mit den 5–7 %, die man überall liest. Aber jetzt kommt die Realität.

Leerstand. Kein Objekt ist 12 Monate im Jahr durchgehend vermietet. Mieter ziehen aus, du brauchst zwei, drei Wochen für Suche und Übergabe, vielleicht renovierst du zwischendurch. Rechne mit 1 Monat Leerstand pro Jahr — das ist optimistisch. Damit sind wir nicht bei 12, sondern bei 11 vermieteten Monaten: 176.000 THB.

Wenn du auf Kurzzeitvermietung (täglich/wöchentlich, Touristen) setzt, kannst du theoretisch mehr rausholen — aber dann hast du höhere Leerstandsschwankungen je nach Saison, mehr Reinigungs- und Verwaltungsaufwand, und in vielen Condos ist tageweise Vermietung schlicht verboten (Hotelgesetz). Lass dich davon nicht blenden. Ich rechne hier bewusst mit dem stabilen Langzeit-Szenario.

Die Kosten, die keiner gern aufschreibt

Hier wird aus brutto netto. Pro Jahr fallen an: Common Area Fee (Hausgeld): etwa 50 THB/m² pro Monat, bei 35 m² also 1.750 THB/Monat = 21.000 THB/Jahr Property Management / Vermietungsservice: Wenn du nicht selbst vor Ort bist — und das sind die meisten meiner Kunden nicht — zahlst du eine Agentur. Üblich sind etwa ein Monatsmiete pro Jahr als Vermittlung plus ggf. laufende Betreuung. Setz 16.000–25.000 THB/Jahr an, ich rechne mit 20.000. Instandhaltung & Reparaturen: Klimaanlage, Warmwasser, kleine Möbel, Abnutzung. Plane 15.000 THB/Jahr ein. In manchen Jahren null, in anderen mehr. Versicherung / Kleinkram: ca. 3.000 THB/Jahr. Steuern auf Mieteinnahmen: Mieteinnahmen sind in Thailand grundsätzlich steuerpflichtig. Je nach Konstellation und ob du ehrlich versteuerst (was du solltest), geht hier nochmal etwas weg. Ich setze pauschal 10.000 THB/Jahr an — das ist eher vorsichtig.

Summe der laufenden Kosten: rund 69.000 THB/Jahr.

Jetzt die ehrliche Rechnung:

| Position | THB/Jahr | |---|---| | Mieteinnahmen (11 Monate) | 176.000 | | − laufende Kosten | − 69.000 | | Netto-Mietertrag | 107.000 |

Netto-ROI auf das eingesetzte Kapital von 3.300.000 THB:

107.000 / 3.300.000 = 3,24 % netto.

Da ist sie, die Wahrheit. Aus 6 % brutto werden gut 3,2 % netto. Und das ist noch ein gut laufendes Szenario mit nur einem Monat Leerstand und einem soliden Standort. Bei zwei Monaten Leerstand und einer teuren Reparatur rutschst du Richtung 2,5 %.

Was dir die Rendite-Tabellen nicht sagen

Heißt das, der Kauf lohnt sich nicht? Nicht unbedingt. Es heißt nur, dass die reine Mietrendite nicht der einzige Grund sein sollte. Worauf es wirklich ankommt:

Wertsteigerung. Der größere Hebel liegt oft im Wiederverkaufswert, nicht in der Monatsmiete. Aber — und das ist wichtig — Wertsteigerung ist nicht garantiert. Der Markt in Pattaya ist von Angebot überschwemmt, gerade im unteren und mittleren Segment. Lage, Foreign Quota und Bauqualität entscheiden, ob dein Objekt in fünf Jahren mehr oder weniger wert ist. Ich verspreche niemandem Wertzuwachs — ich habe zu viele Leute gesehen, die off-plan gekauft haben in der Erwartung auf 30 % Plus und am Ende mit nichts dastanden. Wenn dein Objekt an Wert gewinnt, behandle das als Bonus, nicht als Plan. In einer guten Lage ist über die Jahre ein Zuwachs im niedrigen einstelligen Prozentbereich realistisch — aber das ist eine ehrliche Schätzung mit breiter Fehlerspanne, kein Versprechen.

Der Wiederverkauf. Darüber redet keiner gern. Der Markt für ausländisch gehaltene Condos ist liquide für gute Einheiten und zäh für schlechte. Wenn du irgendwann verkaufst, rechne ein: Transfergebühren und Steuern (die Aufteilung ist Verhandlungssache, aber plane sie ein) die Möglichkeit, unter deinem Kaufpreis zu verkaufen Zeit am Markt — ein Condo kann viele Monate stehen, bis der richtige Käufer kommt

Ein Objekt, das 3,2 % abwirft, aber zwei Jahre braucht, um mit 15 % Verlust verkauft zu werden, war keine gute Investition — egal, was die Mietrendite auf dem Papier sagte. Liquidität ist Teil der Rendite, auch wenn kein Taschenrechner sie ausweist.

Wie du ab jetzt jede Rendite-Aussage liest

Wenn dir jemand eine Renditezahl zeigt, stell drei Fragen:

1. Ist das brutto oder netto? Sagt niemand sofort "netto", geh von brutto aus — und halbiere die Zahl im Kopf grob. 2. Welche Auslastung steckt dahinter? "Garantierte Mietrendite" rechnet oft mit 12 vollen Monaten und versteckt die Kosten im überhöhten Kaufpreis. Sei skeptisch. 3. Sind Steuern und Verwaltung drin? Wenn du im Ausland lebst, wirst du für die Verwaltung zahlen. Rechne sie ein.

"8 % garantiert!" ist kein Angebot, sondern ein Warnsignal. Echte, dauerhafte Netto-Renditen liegen in Pattaya grob im Bereich 3 bis 5 Prozent, je nach Objekt und wie gut es geführt wird. Alles, was deutlich darüber liegt, gehört hinterfragt — nicht bejubelt.

Fazit

Die ehrliche Schlagzeile für unser Beispielobjekt: rund 3,2 % netto in einem realistischen Jahr, mit Luft nach oben Richtung 5 %, wenn du gut einkaufst und sauber verwalten lässt — plus optionaler, nicht garantierter Wertsteigerung obendrauf.

Das ist eine solide Rendite, gerade in einem Land, in dem du vielleicht selbst leben willst. Aber es ist eine Rendite, die du dir durch sorgfältigen Kauf und aktive Verwaltung verdienst — nicht eine, die automatisch kommt, weil ein Prospekt 7 % versprochen hat.

Wenn du eine Sache mitnimmst: Verlang immer die Netto-Zahl, und rechne jedes Objekt selbst Zeile für Zeile durch, bevor du unterschreibst. Wenn ein Verkäufer das nicht kann oder nicht will, so wie ich es hier gerade gemacht habe — dann weißt du alles, was du wissen musst.

Wenn du magst, schick mir ein konkretes Objekt, und ich rechne die echte Netto-Rendite mit dir durch. Kein Verkaufsgespräch — nur die Zahlen.