Mieten oder kaufen in Pattaya? Eine ehrliche Kalkulation

Ich sehe immer wieder Deutsche, die nach Pattaya kommen und sofort kaufen wollen

„Mieten ist doch rausgeschmissenes Geld“, höre ich oft. Und ja, dieser Satz hat einen Kern Wahrheit – aber nur unter bestimmten Bedingungen. Seit meiner Auswanderung 2024 habe ich erlebt, wie viele Expats hier eine Immobilie gekauft haben, nur um sie später mit Verlust zu verkaufen oder jahrelang leerstehen zu lassen. Andere wiederum mieten seit einem Jahrzehnt und haben finanziell besser gewirtschaftet als so mancher Eigentümer.

Die Frage „Mieten oder kaufen?“ lässt sich nicht pauschal beantworten. Sie hängt von deiner persönlichen Situation ab: Wie lange bleibst du? Willst du Rendite erzielen oder einfach nur wohnen? Hast du das nötige Kapital? Und vor allem: Verstehst du die versteckten Kosten?

In diesem Artikel zeige ich dir beide Szenarien mit groben Zahlen – ohne Beschönigung, aber auch ohne Panikmache. Bitte beachte: Dies ist keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Für deine persönliche Situation solltest du einen unabhängigen Fachanwalt oder Steuerberater konsultieren.

Die Ausgangslage: Was kostet ein Condo in Pattaya (grobe Schätzung)?

Erfahrungsgemäß liegen die Preise für ein gebrauchtes Condo in guter Lage (Jomtien, Pratumnak, zentrale Stadtteile) grob zwischen 1,5 und 4 Millionen Baht für eine Ein-Zimmer-Wohnung mit 30–50 Quadratmetern. Neubauten in Top-Lagen kosten schnell 5–8 Millionen Baht aufwärts. Die Miete für eine vergleichbare Wohnung liegt grob zwischen 8.000 und 20.000 Baht pro Monat.

Ich nehme für meine grobe Kalkulation ein typisches Beispiel: ein Condo für 3 Millionen Baht Kaufpreis, Miete 15.000 Baht pro Monat. Das ist ein realistischer Mittelwert, den ich bei meinen Kunden immer wieder sehe – aber keine Garantie für deinen Fall.

Szenario 1: Du kaufst – die versteckten Kosten (Schätzung)

Viele unterschätzen, was ein Kauf wirklich kostet. Nicht nur der Kaufpreis, sondern auch: Nebenkosten beim Kauf: Etwa 2–3% des Kaufpreises für Überweisungsgebühren, Stempelsteuer und Eintragung ins Grundbuch. Bei 3 Millionen Baht sind das grob 60.000–90.000 Baht einmalig. Gemeinschaftsgebühren (Common Fees): Je nach Anlage 30–60 Baht pro Quadratmeter und Monat. Bei 40 qm also 1.200–2.400 Baht monatlich. Instandhaltungsrücklage: Oft 500–800 Baht pro Quadratmeter einmalig beim Kauf. Das sind 20.000–32.000 Baht. Renovierung und Möblierung: Ein gebrauchtes Condo ist selten bezugsfertig. Rechne grob mit 100.000–300.000 Baht für neue Möbel, Klimaanlage, Sanitär. Jährliche Grundsteuer: Seit 2021 fällig, aber noch niedrig: ca. 0,02–0,1% des amtlichen Werts. Bei 3 Millionen Baht vielleicht 1.000–3.000 Baht pro Jahr.

Wenn du das Condo vermieten willst, kommen hinzu: Maklerprovision: Meist eine Monatsmiete pro Jahr, wenn du einen Verwalter beauftragst. Leerstandsrisiko: In Pattaya stehen Wohnungen erfahrungsgemäß 2–4 Monate pro Jahr leer, besonders in der Regenzeit. Reparaturen: Klimaanlage, Wasserpumpe, Elektrik – das kostet schnell 10.000–30.000 Baht pro Jahr.

Szenario 2: Du mietest – die Flexibilität hat ihren Preis

Mieten bedeutet: Du zahlst monatlich 15.000 Baht, also 180.000 Baht pro Jahr. Dafür hast du keine Nebenkosten, keine Reparaturen, keine Grundsteuer. Du kannst jederzeit umziehen, wenn dir die Nachbarschaft nicht gefällt oder du zurück nach Deutschland willst.

Der Nachteil: Nach 10 Jahren hast du 1,8 Millionen Baht gezahlt – und besitzt nichts. Aber: Hättest du stattdessen gekauft, wären 3 Millionen Baht gebunden gewesen, plus Nebenkosten. Die Frage ist: Was hätte das Kapital in der Zeit gebracht? Das hängt von deiner individuellen Anlagestrategie ab.

Die grobe Break-Even-Rechnung: Ab wann könnte sich kaufen lohnen?

Ich mache es konkret – aber bitte als grobe Schätzung, nicht als Garantie. Angenommen, du kaufst das Condo für 3 Millionen Baht und zahlst einmalig 150.000 Baht Nebenkosten (Kaufnebenkosten plus erste Möblierung). Deine monatlichen Kosten als Eigentümer (Common Fees, Instandhaltung, Grundsteuer) liegen bei etwa 2.000 Baht. Wenn du selbst einziehst, sparst du dir die Miete von 15.000 Baht.

Deine monatliche Ersparnis gegenüber Mieten beträgt also 15.000 – 2.000 = 13.000 Baht. Die Anfangsinvestition von 3,15 Millionen Baht (Kaufpreis plus Nebenkosten) hättest du nach etwa 3.150.000 / 13.000 = 242 Monaten wieder drin – das sind grob 20 Jahre. Diese Rechnung basiert auf konstanten Kosten und Mietpreisen, die sich in der Praxis ändern können.

Erst nach etwa 20 Jahren könntest du beginnen, wirklich zu sparen – vorausgesetzt, der Wert des Condos bleibt stabil oder steigt. In Pattaya sind die Preise in den letzten 10 Jahren erfahrungsgemäß nur um 2–4% pro Jahr gestiegen – und in manchen Phasen auch gefallen. Eine Wertsteigerung ist nicht garantiert.

Wenn du das Condo vermietest, sieht die Rechnung anders aus: Nettomieteinnahmen nach Abzug von Leerstand, Makler und Reparaturen liegen bei vielleicht 10.000 Baht pro Monat. Das ergibt eine grobe Bruttomietrendite von 4% (10.000 x 12 / 3.000.000). Nach Kosten bleibt eine grobe Nettorendite von 2–3% – vergleichbar mit deutschen Tagesgeldkonten, aber mit deutlich höherem Risiko. Auch hier: Keine Garantie.

Wann sich ein Kauf nach meiner Erfahrung eher lohnen könnte

Aus meiner Erfahrung lohnt sich ein Kauf in Pattaya nur, wenn: Du planst, mindestens 10–15 Jahre hier zu leben oder die Immobilie langfristig zu halten. Du das Kapital hast, ohne dich zu verschulden (Kredite für Ausländer sind in Thailand kaum möglich und teuer). Du die Immobilie als Alterssitz nutzt und nicht auf Rendite angewiesen bist. Du bereit bist, dich um Instandhaltung und Mieter zu kümmern (oder einen Verwalter zu bezahlen).

In allen anderen Fällen – besonders wenn du unsicher bist, wie lange du bleibst, oder das Geld für andere Anlagen brauchst – könnte Mieten die flexiblere Wahl sein. Die Flexibilität ist mehr wert, als viele glauben. Bitte hole dir für deine individuelle Situation professionellen Rat.

Fazit: Kein Patentrezept, sondern eine persönliche Entscheidung

Ich möchte dir keine Angst vor dem Kauf machen, aber auch keine Illusionen. Pattaya ist kein Immobilienparadies, in dem die Preise automatisch steigen. Es gibt tolle Condos, die sich als Kauf lohnen können – und es gibt viele, die eine Falle sein können. Der Schlüssel ist: Rechne selbst grob, lass dich nicht von Verkäufern drängen, und hole dir professionelle Beratung von einem unabhängigen Anwalt und Steuerberater, bevor du unterschreibst.

Ob du mietest oder kaufst – wichtig ist, dass du eine informierte Entscheidung triffst, die zu deinem Leben passt. Nicht zur Renditeerwartung eines Maklers. Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken und ersetzt keine individuelle Beratung.

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