Das erste Phuket-Portfolio im Check — was die Hot Deals wirklich bieten

Ich sehe: Phuket ist ein anderer Markt als Pattaya

Seit Juli 2026 erweitere ich mein Angebot um Phuket. Nicht, weil ich Pattaya vernachlässigen will — im Gegenteil, Pattaya bleibt mein Kernmarkt mit über 40 Objekten im Bestand. Aber ich bekomme immer wieder Anfragen von Kunden, die sich für die Insel im Süden interessieren. Also habe ich mir einen lokalen Partnermakler gesucht, die IBG Property, und mir deren erste fünf Hot Deals genau angeschaut.

Was ich dabei gelernt habe: Phuket ist nicht einfach "Pattaya mit mehr Strand". Es ist ein komplett anderer Markt. Höhere Einstiegspreise, andere Käuferstruktur, andere Renditen. Und vor allem: viel mehr Vorsicht geboten bei den Zahlen, die Anbieter nennen. Das will ich hier transparent machen.

Was die Hot Deals wirklich sind

Die fünf Objekte, die ich aktuell auf meiner Phuket-Seite führe, sind keine Schnäppchen im klassischen Sinne. Es sind kuratierte Angebote eines lokalen Maklers, der den Markt kennt — aber eben nicht mein eigener Bestand. Das bedeutet: Ich habe sie geprüft, soweit ich das von Pattaya aus kann, aber ich kenne nicht jede Baufuge persönlich.

Die Objekte liegen in den gängigen Lagen: Patong, Kamala, Rawai und ein Neubauprojekt in der Nähe von Bang Tao. Die Preise bewegen sich grob zwischen 4 und 12 Millionen Baht — also deutlich über dem, was man in Pattaya für vergleichbare Flächen bekommt. Dafür ist die Nachfrage nach Mietobjekten auf Phuket saisonal stark, gerade im europäischen Winter.

Was mir wichtig ist: Ich verkaufe diese Objekte nicht als "sichere Geldanlage". Ich zeige sie als Optionen, die man sich anschauen kann, wenn man den Schritt nach Phuket ernsthaft erwägt. Und ich nenne die Zahlen so, wie sie mir der Partner nennt — mit dem klaren Hinweis, dass das Anbieterangaben sind.

Rendite: Die nackten Zahlen, mit Vorsicht zu genießen

Der Partnermakler nennt für die meisten Objekte eine Bruttomietrendite von 5 bis 7 Prozent. Das klingt verlockend, ist aber eine unverifizierte Anbieterprognose. Ich habe in Pattaya gelernt: Solche Zahlen stimmen nur, wenn die Auslastung wirklich erreicht wird. Auf Phuket ist die Saisonabhängigkeit extrem. In der Hochsaison von November bis Februar sind die Preise hoch, aber in der Nebensaison stehen viele Condos leer.

Erfahrungsgemäß — und das ist meine Schätzung, keine Garantie — sollten Sie bei Phuket mit einer realistischen Nettorendite von 3 bis 4 Prozent rechnen, wenn Sie selbst verwalten. Mit professionellem Management kann es etwas besser sein, aber dann fressen die Gebühren einen Teil der Mieteinnahmen. Ich rate jedem, der mit solchen Zahlen kalkuliert: Rechnen Sie mit dem schlechteren Fall. Wenn es dann besser kommt, freuen Sie sich.

Wertsteigerung: Kein Selbstläufer

Phuket hat in den letzten Jahren eine starke Wertsteigerung erlebt, gerade bei Neubauten in guten Lagen. Aber das ist Vergangenheit. Für 2026 und danach gibt es keine Garantie, dass dieser Trend anhält. Die thailändische Regierung hat neue Anreize für den Immobilienmarkt geschaffen, aber die Nachfrage hängt stark von der globalen Wirtschaftslage ab.

Ich sehe bei meinen Kunden oft die Erwartung, dass eine Wohnung auf Phuket automatisch im Wert steigt. Das ist ein Trugschluss. Es gibt genug Beispiele, wo Objekte nach der Fertigstellung an Wert verloren haben, weil der Markt übersättigt war. Gerade in Patong gibt es viele ältere Condos, die heute unter dem Kaufpreis von vor zehn Jahren gehandelt werden.

Mein Rat: Überlegen Sie, ob Sie die Immobilie langfristig halten wollen — mindestens fünf bis zehn Jahre. Und wenn Sie eine Wertsteigerung erwarten, dann nur in Lagen mit begrenztem Neubauangebot und guter Infrastruktur. Das ist meine persönliche Einschätzung, keine Anlageberatung.

Die rechtlichen Fallstricke

Wer als Ausländer in Thailand eine Immobilie kaufen will, kennt die Grundregel: Freies Eigentum an Eigentumswohnungen ist möglich, solange der ausländische Anteil im Gebäude 49 Prozent nicht übersteigt. Das gilt auch auf Phuket. Aber in der Praxis gibt es Fallstricke.

Zum einen sind viele Neubauprojekte auf Phuket als Leasehold strukturiert, also als langfristiger Mietvertrag über 30 Jahre. Das ist nicht automatisch schlecht, aber es ist etwas anderes als Freehold. Zum anderen gibt es Projekte, die über Firmenkonstruktionen laufen — das ist rechtlich heikel und kann zu Problemen führen, wenn die thailändischen Behörden genauer hinschauen.

Ich bin kein Anwalt, und ich empfehle jedem, vor dem Kauf einen unabhängigen Anwalt in Thailand zu beauftragen, der die Eigentumsverhältnisse prüft. Das kostet ein paar tausend Baht, kann aber viel Ärger ersparen. Gleiches gilt für den Steuerberater: Die steuerlichen Folgen eines Immobilienkaufs in Thailand für deutsche Steuerpflichtige sind komplex. Lassen Sie sich dazu professionell beraten.

Was ich bei den Hot Deals geprüft habe

Damit Sie wissen, worauf ich bei den fünf Objekten geachtet habe, hier eine kurze Liste: Lage: Nähe zu Strand, Infrastruktur, touristische Anbindung Bauträger: Referenzen, bisherige Projekte, finanzielle Stabilität Ausstattung: Qualität der Materialien, Gemeinschaftsflächen, Pool, Fitness Mietpool: Gibt es ein Management, das die Vermietung übernimmt? Zu welchen Konditionen? Rechtliche Struktur: Freehold oder Leasehold? Firmenkonstruktion? Nebenkosten: Wartungsgebühren, Gemeinschaftskosten, Steuern

Diese Punkte habe ich mit dem Partnermakler durchgesprochen, und ich habe die Unterlagen gesichtet. Aber ich kann nicht garantieren, dass alles vollständig ist. Deshalb mein Rat: Nehmen Sie sich die Zeit, die Objekte selbst zu besichtigen, und holen Sie sich eine zweite Meinung von einem unabhängigen Experten.

Fazit: Phuket ist eine Option, kein Muss

Ich habe die ersten fünf Phuket-Objekte in mein Portfolio aufgenommen, weil ich glaube, dass sie für bestimmte Käufer interessant sein können. Aber ich will nicht so tun, als wäre das der große Wurf. Phuket ist ein Markt mit Chancen, aber auch mit Risiken. Die Renditen sind nicht garantiert, die Wertsteigerung ist kein Selbstläufer, und die rechtlichen Hürden sind real.

Wenn Sie überlegen, in Phuket zu kaufen, dann tun Sie das mit offenen Augen. Rechnen Sie konservativ, prüfen Sie die Objekte gründlich, und holen Sie sich professionelle Beratung — von einem Anwalt, einem Steuerberater und vielleicht auch von einem unabhängigen Makler. Ich bin gerne bereit, Ihnen meine Einschätzung zu geben, aber die Entscheidung müssen Sie selbst treffen.

Und wenn Sie unsicher sind: Pattaya ist immer noch mein Heimatrevier, und dort kenne ich jeden Stein. Aber das ist eine andere Geschichte.

Wenn Sie sich unsere Investment-Objekte ansehen möchten, sage ich Ihnen ehrlich, welche davon ich selbst kaufen würde.